Posséder un appartement ou un chalet au pied des pistes vous fait rêver ? Voici quelques conseils pour réaliser un investissement à la montagne qui réunit rentabilité, achat plaisir et optimisation fiscale.
Si de nombreux Français cherchent à concrétiser leur rêve d’acheter un bien à la montagne, ils ne perdent pas de vue la rentabilité de leur investissement. « Huit acquéreurs sur dix optent aujourd’hui pour la location saisonnière de leur bien afin de percevoir des revenus. Cela permet généralement de couvrir leurs charges d’entretien et de copropriété, voire de dégager des bénéfices », explique Marina Bonachera, conseillère en immobilier expert Foncia Tarentaise aux Arcs et à Peisey-Vallandry. « Afin de mettre en location un pied-à-terre à la montagne, plusieurs montages sont envisageables, chacun avec leurs avantages et leurs inconvénients, ajoute Guillaume Charrier, conseiller en immobilier expert Foncia Tarentaise à Méribel. Tout dépend du type de biens et des objectifs fiscaux des propriétaires. » Parmi les montages possibles, il existe l’acquisition d’un logement situé dans une résidence avec services.
L’immobilier sans souci
Ces résidences se composent d’appartements "prêts-à-vivre". Entièrement meublés, ils sont gérés par un exploitant qui s’occupe de la gestion locative des logements, assure les services liés à la résidence (conciergerie, restauration…), ainsi que l’entretien des équipements (piscine, spa…).
« Le propriétaire occupe le logement quelques semaines par an, l’exploitant se charge de le louer le reste du temps et reverse une partie des loyers au propriétaire », explique Marina Bonachera.
Des loyers garantis grâce à la signature d’un bail commercial
L’acquisition d’un tel bien s’accompagne de la signature d’un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. Ce contrat permet de définir le montant du loyer reversé et le nombre de semaines d’occupation par le propriétaire.
Les loyers qu’il perçoit sont garantis, peu importe le taux d’occupation du logement. « L’exploitant est tenu de verser au propriétaire un loyer tel que défini dans le bail commercial. La bonne gestion locative lui revient », explique Marina Bonachera.
À la clé, une réduction d’impôt
« L’investissement en résidence de tourisme permet au propriétaire de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu de 11 % du prix (HT) du bien immobilier plafonné à 300 000 €, pendant neuf ans », précise Guillaume Charrier.
Récupération de la TVA
Lors de l’acquisition du bien immobilier, le propriétaire est exonéré de la TVA égale à 20 % du prix total du logement.
Des revenus locatifs peu imposés
« La location d’un logement situé en résidence avec services relève de la location meublée. Grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire du logement perçoit des revenus locatifs peu ou pas taxés », expose Guillaume Charrier. Il peut choisir entre deux régimes d’imposition. Le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % sur les recettes locatives. Le régime réel permet de déduire les charges et l’amortissement du bien.
Pour bénéficier du statut LMNP, les recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € ou représenter plus de la moitié du total des revenus du foyer fiscal du propriétaire.
Quelques inconvénients
Le propriétaire d’un logement situé dans une résidence avec services ne peut pas aménager le bien à son goût. « Les logements sont standardisés, c’est un peu comme être propriétaire d’une chambre d’hôtel », précise Marina Bonachera.
Il faut aussi noter que certains contrats prévoient des "indemnités d’éviction". « C’est-à-dire qu’en cas de revente du bien, l’exploitant peut exiger du propriétaire un dédommagement qui s’élève souvent à hauteur de 3 % du chiffre d’affaires des trois dernières années », prévient Marina Bonachera.
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