Pour décrocher un crédit immobilier en 2023, vous allez devoir enfiler le costume de "l’emprunteur modèle". Voici quelques conseils pour vous aider à bien préparer votre dossier de prêt.
Estimez finement votre capacité d’emprunt
Avant toute chose, il est fondamental que vous estimiez le plus finement possible vos capacités financières. Il s’agit de déterminer quel montant vous pouvez rembourser chaque mois pour établir la somme que vous pourrez alors solliciter auprès d’une banque. Votre capacité d’emprunt dépend de plusieurs facteurs : vos revenus, vos charges (votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %), votre apport et les taux de crédit. Or, depuis un an, ceux-ci évoluent rapidement, à la hausse. Certaines banques les réajustent même toutes les deux semaines. Entre le lancement de votre projet immobilier et sa concrétisation, il peut s’écouler plusieurs semaines ou mois.
N’hésitez pas à demander plusieurs simulations de financement à votre banque ou votre courtier, avec différents niveaux de taux de crédit. Si vous comptez acheter un logement à rénover classé F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE), prévoyez de débloquer une enveloppe dédiée aux travaux.
Enfin, tenez votre dossier emprunteur à jour, afin d’être le plus réactif possible et de fournir tous les justificatifs nécessaires le moment venu (par exemple, vos trois derniers bulletins de salaire).
Préservez votre épargne
Acheter sans apport n’est plus possible (sauf pour les meilleurs dossiers). Apporter l’équivalent de 10 % du montant d’acquisition est le minimum requis. Cela permet de financer les frais liés à l’achat, tout en minimisant le risque de la banque qui ne voudra pas prêter plus que la valeur du bien.
L’autre paramètre à prendre en compte est l’épargne de précaution après opération. Les banques apprécient les emprunteurs qui conservent un matelas de sécurité. Celui-ci doit être équivalent à au moins trois mois de salaire.
Démontrez votre stabilité
Les banques préfèrent toujours les profils d’emprunteurs qui ont une stabilité professionnelle et financière, avec un potentiel de visibilité sur les 10 prochaines années. Cela signifie que le CDI est plus que jamais une condition pour obtenir un prêt immobilier.
Des relevés de compte sans découvert sont attendus. Certains établissements bancaires demandent également des "relevés de frais" pour instruire un dossier : il s’agit d’un document émis par votre banque habituelle listant toutes les commissions d’interventions facturées dans l’année (agios, etc.). Plus il y en a, plus votre dossier sera considéré à risque.
Les banques sont également attentives à un autre indicateur, le "saut de charge". Ainsi, si vous êtes locataire, l’écart entre votre loyer actuel et la mensualité de prêt que vous allez rembourser ne doit pas être trop grand. En effet, le fait de devenir propriétaire ne doit pas dégrader votre situation financière. Vous devez être en capacité de rembourser vos dettes.
Faites jouer la concurrence
Les banques ont des politiques commerciales différentes en fonction de leurs objectifs. Les taux de crédit varient donc d’un établissement à l’autre. Sollicitez plusieurs banques ou faites appel à un courtier pour avoir une vue d’ensemble.
N’attendez pas pour acheter
Même si certaines périodes se sont révélées plus rentables que d’autres, investir dans l’immobilier demeure une valeur sûre.
Il est néanmoins tentant d’attendre une baisse des prix immobiliers, évoquée dans les mois à venir par de nombreux acteur du secteur, qui plus est après leur flambée un peu partout en France. Mais il faut prendre en compte les taux de crédit. Pour compenser une hausse des taux de 1 point (attendue d’ici cet été), Il faudrait une baisse des prix de l’ordre de 10 %, ce qui est peu probable. Et même si les négociations seront plus ouvertes en 2023, évitez d’attendre trop longtemps si votre plan de financement vous permet d’acheter maintenant.
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