La vente d’un bien immobilier génère parfois une plus-value qui peut faire l’objet d’une imposition. Voici dans quels cas une exonération partielle ou totale est possible.
Une plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de vente. Cet excédent peut être soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais des abattements et des exonérations existent.
Pas d’imposition pour la résidence principale
Si vous vendez votre résidence principale, alors la plus-value n’est pas imposable. Pour l’administration fiscale, une résidence principale est « l’habitation habituelle et effective, c’est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. » Si tel est le cas, alors vous ne paierez pas d’impôts sur la plus-value réalisée.
Les résidences secondaires imposées
Tout autre cession d’un logement qui n’est pas votre résidence principale peut faire l’objet d’une imposition. La plus-value est alors soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés au taux de 17,2 %.
Le reste des droits de mutation se compose en majorité d’impôts et de taxes ne lui revenant pas.
Impôt sur le revenu : une exonération au-delà de 22 ans de détention
Cette imposition est cependant atténuée par des abattements par année de détention du bien qui s’appliquent au-delà de la 5ᵉ année. Par exemple, de la 6e à la 21e année de détention, l’abattement sur l’impôt sur le revenu s’élève à 6 % par an.
Dans le cas d’une plus-value réalisée après 22 ans de détention d’une résidence secondaire, vous êtes exonéré de la part imposable à l’impôt sur le revenu.
Prélèvements sociaux : une exonération au-delà de 30 ans
Des abattements par année de détention du bien s’appliquent également au-delà de la 5ᵉ année en ce qui concerne les prélèvements sociaux. Ainsi, vous bénéficiez par exemple d’un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année de détention.
Dans le cas d’une plus-value réalisée après 30 ans de détention, celle-ci n’est plus soumise aux prélèvements sociaux.
Des abattements exceptionnels
Au-delà des abattements classiques dont le vendeur bénéficie en fonction de la durée de détention du bien, il existe aussi des abattements exceptionnels sur la plus-value immobilière :
• Un abattement de 70 % sur la plus-value réalisée si le bien se situe dans une zone couverte par une grande opération d’urbanisme (GOU), par une opération de revitalisation du territoire (ORT) ou d’intérêt national (OIN). Pour en bénéficier, l’acquéreur du bien, un promoteur par exemple, doit s’engager si besoin à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, dans un délai de quatre ans. Si les nouvelles constructions comprennent au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires, l’abattement est porté à 85 %.
• Un abattement de 60 % sur la plus-value réalisée si le bien se situe en zone tendue (zone A, A bis et B1). Pour en bénéficier, l’acquéreur doit s’engager à démolir si besoin les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dans un délai de quatre ans. L’abattement est porté à 85 % si les nouvelles constructions se composent de plus de 50 % de logements sociaux. Cela concerne également la plus-value réalisée pour la vente d’un terrain à bâtir en zone tendue.
La promesse de vente doit, dans ces deux cas, être signée au plus tard le 31 décembre 2025. Ces abattements ne sont pas applicables si vous vendez le bien à votre époux, votre partenaire pacsé, votre concubin, votre ascendant ou descendant (y compris ceux de votre conjoint), ainsi qu’à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou descendant) êtes un associé ou le devenez à l’occasion de la vente.
D’autres abattements et exonérations possibles La plus-value réalisée dans le cadre de la vente pour la première fois d’un bien autre qu’une résidence principale, une résidence secondaire par exemple, peut être exonérée du paiement de l’impôt sur le revenu. Deux conditions sont à respecter : il faut utiliser le prix de la vente pour acheter ou construire une résidence principale dans un délai de deux ans et il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la vente. De plus, les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion ou les personnes résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés peuvent, sous conditions de revenus, ne pas être imposés sur la plus-value immobilière. |
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