C’est l’idée de professionnels de l’immobilier : généraliser la portabilité ou la transférabilité des prêts immobiliers afin de permettre aux Français d’accéder à la propriété.
Vous êtes propriétaire d’un logement que vous avez acheté à l’aide d’un prêt ? Si vous souhaitez le vendre pour acheter un nouveau bien, vous allez devoir rembourser le capital restant dû et solliciter ensuite un nouveau crédit. La pratique est courante, mais elle présente plusieurs inconvénients. Le remboursement anticipé implique en général des pénalités qui correspondent souvent à l’équivalent de six mois d’intérêt. Et au regard du contexte actuel (avec un taux de crédit moyen passé de 1,07 % en janvier 2022 à 3,15 % en avril 2023, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA), il est peu probable que vous obteniez un meilleur taux de crédit pour votre nouveau prêt. Aussi, vous pouvez potentiellement être bloqué par les taux d’usure (taux au-delà desquels une banque ne peut pas prêter de l’argent). L’enveloppe que la banque vous avait accordé pour votre première acquisition peut également être inférieure pour ce nouvel achat, notamment si votre capacité d’emprunt a baissé.
Débloquer le marché immobilier
Alors que le marché immobilier a nettement ralenti depuis quelques mois sous l’effet de la remontée rapide des taux de crédit, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) a émis une idée pour débloquer la situation : systématiser la portabilité et la transférabilité des prêts, deux mécanismes en vigueur il y a encore quelques années.
« Un propriétaire peut conserver, pour financer sa nouvelle acquisition, l’emprunt qu’il a contracté pour le bien qu’il souhaite revendre », défend la FNAIM qui revendique de « rendre obligatoire, dans tous les nouveaux contrats de prêt, l’insertion d’une clause autorisant sa portabilité et sa transférabilité pendant une durée déterminée. »
La portabilité, pour conserver un taux de crédit bas
La portabilité d’un prêt consiste à conserver son crédit immobilier lorsque l’on vend son bien pour en acheter un autre. Concrètement, une fois l’acte authentique de vente signé, le vendeur dispose sur son compte de l’intégralité du produit de la vente, qui comprend le montant du prêt initial, ainsi qu’un éventuel apport initial et potentiellement une plus-value. En contrepartie, il faut continuer à rembourser chaque mois la créance.
Les avantages sont nombreux : conserver un taux de crédit bas, ainsi que certaines modalités liées au prêt (comme la modulation ou le report des échéances), garder son assurance emprunteur, éviter les pénalités de remboursement, faire l’économie de certains frais (frais de garantie, frais de dossier…).
La transférabilité, pour fluidifier les ventes
La transférabilité d’un prêt est un mécanisme différent. Il consiste à adosser le crédit au logement et non plus à l’emprunteur. « Cela permet le transfert du prêt accordé initialement à l’ancien propriétaire au profit du nouvel acquéreur », indique la FNAIM.
Ce dispositif aurait surtout l’avantage de fluidifier les transactions, notamment lorsqu’un acquéreur serait bloqué par les taux d’usure par exemple. « Aucun frein législatif ou règlementaire ne s’y oppose », affirme-t-elle.
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