Le dispositif d’investissement Denormandie offre une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement ancien avec travaux que l’on destine à la location. Voici les conditions à connaître pour en bénéficier.
Ce dispositif, qui porte le nom de l’ancien ministre Julien Denormandie, offre des avantages fiscaux aux propriétaires bailleurs qui réalisent de lourds travaux de rénovation dans des logements anciens en vue de les louer. Pour en bénéficier, plusieurs critères doivent être respectés : le bien doit notamment être mis en location nue, et le montant du loyer et les revenus des locataires ne doivent pas dépasser les plafonds réglementaires en vigueur.
Les zones éligibles
À l’origine du dispositif en 2019, seulement 250 villes étaient éligibles. Elles sont désormais 1 700. Le logement doit se situer dans l’une de ces zones :
· Une commune labellisée "Action cœur de ville".
· Une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué.
· Une commune qui a conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
Il est conseillé de cibler les villes qui possèdent une demande locative soutenue et d’opter pour des biens proches du centre ou à proximité des services et transports en commun.
Les travaux à réaliser
Les travaux à effectuer dans le bien, qui sont définis par un arrêté et un décret du 26 mars 2019, sont plutôt importants : ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement.
Et ils doivent permettre une amélioration de la performance énergétique d’au moins 30 % et correspondre à au moins deux rénovations lourdes (rénovation des murs, toitures, fenêtres, chaudière…) ou à la création d’une surface habitable nouvelle.
La réduction d'impôt
La réduction d’impôt s’élève à 12 %, 18 % ou 21 % du montant total de l’opération en fonction de la durée d’engagement de location choisie, respectivement 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est cependant plafonnée à un investissement maximum de 300 000 € et un prix au m² de 5 500 €. Le dispositif Denormandie est donc un bon levier pour allier investissement, fiscalité et rendement
Bien choisir la surface du bien
Le choix de la surface du logement n’est pas non plus anodin. Le calcul du "loyer plafond" obéit à un coefficient multiplicateur optimisé pour les biens de moins de 60 m². C’est pourquoi il est conseillé de privilégier les 2 et 3 pièces.
Cumulable
La loi Denormandie peut se cumuler avec le mécanisme du déficit foncier (quand les charges de propriété sont plus élevées que les loyers perçus), mais sous certaines conditions. Seule la part des dépenses de travaux dépassant le seuil des 25 % de travaux obligatoires est cumulable avec le dispositif. Le déficit foncier est alors imputable sur vos revenus globaux (dans la limite de 10 700 € par an ou 21 400 € pour les dépenses d’économie d’énergie). Voilà de quoi gagner encore quelques points de rentabilité.
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