Alors que la période de déclaration des revenus est achevé, voici les principaux dispositifs permettant d’optimiser sa fiscalité grâce à l’immobilier.
Bien gérer son patrimoine passe en grande partie par l’optimisation de sa fiscalité. Cette règle est d’autant plus vraie en matière d’immobilier, au-delà du logement lui-même, de son emplacement et de son état. Voici les principaux dispositifs à connaître pour investir de manière éclairée, notamment dans l’immobilier de montagne où la location saisonnière est aussi fréquente que la location classique.
EN LOCATION LONGUE DURÉE
Le régime du micro-foncier
En mettant en location un logement vide de meubles, avec un bail classique de longue durée, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % au régime micro-foncier sur les loyers perçus s’ils ne dépassent pas 15 000 € par an.
Au-delà de ce seuil, vous devez changer de régime et passer au réel. Vous pouvez alors déduire de vos revenus fonciers différentes charges (les frais d’entretien et de réparation du bien, la taxe foncière, les frais de gestion locative…).
Le déficit foncier
Dans le cadre d’une location vide, si vous effectuez de gros travaux dans le logement pour un montant supérieur aux loyers encaissés sur l’année, vous pouvez reporter ce déficit foncier sur vos revenus fonciers pendant 10 ans, voire sur votre revenu global pendant six ans, sous conditions.
Sous certaines conditions, le plafond du déficit foncier imputable sur vos revenus fonciers peut être doublé, passant de 10 700 € à 21 400 € par an, jusqu’au 31 décembre 2025 si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique dans une passoire thermique.
La location meublée non professionnelle (LMNP)
Si vous louez un bien meublé avec un bail de longue durée, vous pouvez bénéficier de deux régimes d’imposition : le micro-Bic (bénéfices industriels et commerciaux), qui offre un abattement de 50 % sur les recettes locatives encaissées, ou le régime réel qui permet de déduire vos charges de propriété et d’amortir la valeur du bien et de son mobilier. Le régime réel s’avère souvent très avantageux sur le plan fiscal.
Le dispositif Pinel
Alors qu’il arrive à échéance le 31 décembre 2024, le Pinel offre une réduction d’impôt pour les investissements locatifs réalisés dans l’immobilier neuf et dans les villes éligibles. L’avantage fiscal varie en fonction de la durée de l’engagement locatif. Pour 2024, la réduction d’impôt correspond à 9 %, 12 % ou 14 % du coût total de l’opération (plafonné à 300 000 €) pour une durée de location de respectivement 6, 9 ou 12 ans.
Le Pinel + permet encore, sous certaines conditions, de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel à taux plein, avant sa refonte, soit 12 %, 18 % ou 21 % du coût total de l’opération pour les mêmes engagements de location.
Et aussi…
D’autres dispositifs, plus spécifiques, offrent également des avantages fiscaux aux bailleurs qui louent un logement en longue durée, par exemple les dispositifs Denormandie (sous la forme d’une réduction d’impôt pour un investissement dans l’ancien), Loc’Avantages (à condition de pratiquer un loyer abordable), Malraux (dans le cadre de la restauration d’immeubles anciens) ou encore Monuments historiques (dans le cadre de la restauration d’immeubles inscrits ou classés).
EN LOCATION COURTE DURÉE
Meublés de tourisme non classés
La location meublée non professionnelle (LMNP) se pratique également en location courte durée. Cette année, suite à l’adoption de la loi de finances pour 2024, la fiscalité de la location saisonnière au régime micro-Bic est devenue moins intéressante pour les meublés de tourisme non classés. Mais pour la déclaration d’impôts de cette année, l’administration fiscale laisse le choix aux contribuables d’appliquer ces nouvelles dispositions ou de conserver les précédentes, plus avantageuses. Ainsi, pour un meublé de tourisme non classé, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30 % sur les recettes locatives perçues dans la limite de 15 000 € par an ou de 50 % dans la limite de 77 700 € par an…
Vous pouvez également passer au régime réel, tout aussi intéressant que pour la location d’un meublé à l’année.
Meublés de tourisme classés
Dans le cadre de la location courte durée, faire classer votre logement peut s’avérer très intéressant sur le plan fiscal. Il s’agit de faire appel à un organisme agréé pour attribuer une note relative au confort du logement. Une fois classé, vous bénéficiez d’un abattement de 71 % sur les recettes locatives encaissées dans la limite de 188 700 € par an. Les propriétaires de biens situés en zone détendue (B2 ou C) peuvent ajouter un abattement supplémentaire de 21 %, sous conditions, depuis la loi de finances pour 2024.
Bénéficier du régime réel est aussi possible lorsqu’on loue un meublé de tourisme classé.
Location saisonnière : la fiscalité risque encore de bouger
Une nouvelle loi sur la fiscalité de la location meublée touristique est en préparation et devrait être votée en juin. Au régime micro-Bic, l’abattement pour les meublés de tourisme non classés pourrait passer à 30 % et le seuil annuel de recettes locatives à ne pas dépasser à 23 000 €. Le taux d’abattement sur les loyers perçus devrait fortement diminuer pour les meublés de tourisme classés, ainsi que le seuil annuel de recettes.
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