En 2024, le marché du crédit immobilier présente des signes encourageants pour les emprunteurs, avec une amélioration des conditions d’emprunt après une année 2023 morose. Voici les cinq points positifs à retenir.
1. Les taux de crédit baissent
Plusieurs réseaux de courtiers l’assurent : les taux d’emprunt se stabilisent, voire baissent dans certaines banques. Après une hausse continue depuis le milieu de l’année 2022, les barèmes de taux n’évoluent plus à la hausse, selon les courtiers Vousfinancer ou Empruntis. Dans près d’une banque sur deux, les taux sont stables, tandis qu’ils baissent de 0,15 à 0,40 point dans les autres. Selon Vousfinancer, les taux pratiqués en janvier sont en moyenne de 4 % sur 15 ans, 4,20 % sur 20 ans et 4,50 % sur 25 ans.
2. Les taux d’usure sont élevés
Les taux d’usure correspondent aux taux maximum au-delà duquel une banque n’a pas le droit de prêter de l’argent, selon la durée des crédits. Pour les prêts sur 20 ans et plus, il atteint désormais 6,29 %, soit + 0,18 point par rapport à décembre dernier.
En 2022 et 2023, ce sont ces taux d’usure qui avaient bloqué les dossiers de nombreux emprunteurs, pourtant solvables : la hausse des taux d’emprunt était plus rapide que celle des taux d’usure. Après la mensualisation de leur mode de calcul décidée par la Banque de France et le ministère de l’Économie, la tendance s’est inversée, et les taux d’usure ont augmenté de près de 3 points contre 2 pour les taux de crédit sur un peu plus d’un an. L’écart entre les taux d’emprunt pratiqués en ce moment et les taux d’usure est aujourd’hui suffisamment important pour ne plus être bloquant. Leur mode de calcul est redevenu trimestrielle depuis le début de l’année.
3. Des conditions de financement intéressantes
Afin de limiter l’endettement des Français, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait rendu obligatoires certaines règles dans l’octroi des prêts. Mais depuis décembre dernier, il a un peu assoupli ces obligations. Il est désormais possible d’emprunter sur 27 ans pour l’achat d’un bien ancien avec des travaux équivalents à au moins 10 % de sa valeur (et non plus 25 %). Et les prêts relais sont désormais exclus du calcul du taux d’effort limité à 35 % des revenus, s’ils ne représentent pas plus de 80 % de la valeur de la vente.
Par ailleurs, le prêt à taux zéro (PTZ) a été prorogé jusqu’en 2027. Accordé aux primo-accédants pour acheter leur résidence principale, il ne comprend pas d’intérêts bancaires à rembourser. Les tranches de revenus pour en bénéficier ont été revues à la hausse. Certaines banques proposent de doubler le montant légal du PTZ, soit 20 000 € ou 25 000 € sur 20 ou 25 ans maximum.
D’autres proposent des prêts à taux bonifiés, notamment pour les primo-accédants qui ne seraient pas éligibles au PTZ, pour des montants de 50 000 € maximum, à des taux compris entre 0 et 3,5 %. Ces enveloppes sont en général conditionnées à l’âge des emprunteurs, la réalisation de travaux ou l’achat d’un bien disposant d’un excellent diagnostic de performances énergétiques (DPE).
4. Les investisseurs peuvent à nouveau emprunter
Les banques se montrent à nouveau plus souples à l’égard des acquéreurs d’une résidence secondaire ou de ceux cherchant à réaliser un investissement locatif. Le robinet du crédit leur était quasiment coupé pendant toute l’année 2023.
En revanche, difficile encore d’obtenir un crédit sur une durée dépassant 20 ans pour un tel investissement. Le taux d'emprunt peut aussi être majoré de 0,10 point.
5. Le retour des prêts sur 30 ans
Des banques proposent des prêts pouvant aller jusqu’à 30 ans. Elles utilisent ainsi leur marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle de crédit pour laquelle elles peuvent déroger aux critères du HCSF qui limite la durée des prêts à 25 ans (sauf exceptions).
Mais attention, les taux pour ces prêts plus longs peuvent être assez élevés, dépassant les 5,8 %.
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