Depuis la loi Climat & résilience du 22 août 2021, les "passoires thermiques" sont la cible du gouvernement. Ces logements énergivores vont progressivement être interdits à la location. Ce qui a de quoi bousculer le marché immobilier.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui classe les logements de A (peu énergivores) à G (très énergivores), a fait l’objet d’une réforme en juillet 2021, avec désormais une méthode unique pour le calculer.
Résultat, de nombreux biens ont vu leur note énergétique se dégrader. Autre nouveauté : la loi Climat & résilience, qui en train de bousculer le marché immobilier tant en location qu’en transaction. En effet, depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G, ce que l’on appelle les passoires thermiques, ne peuvent plus être augmentés par les propriétaires bailleurs.
Dans quelques semaines, pour tout nouveau contrat de location signé à partir du 1er janvier 2023, il ne sera plus possible de louer les biens consommant plus de 450 kilowattheures (KWh) par m² et par an d’énergie finale, si des travaux de rénovation énergétique ne sont pas réalisés.
D’autres contraintes sont à venir : à partir de 2025, l’interdiction de louer les biens classés G, à partir de 2028 ceux classés F et à partir de 2034 ceux classés E. Conséquence, certains propriétaires bailleurs sont tentés de mettre leur logement en vente, et les acquéreurs se montrent de plus en plus attentifs au DPE des biens.
Des propriétaires bailleurs contraints de vendre
Faute de pouvoir réaliser des travaux de rénovation énergétique en raison de leur coût, des propriétaires envisagent de vendre leur bien. C’est le cas de 26 % des bailleurs interrogés par la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) dans sa dernière étude. La fédération estime même que près de 500 000 logements très énergivores pourraient sortir du parc locatif d’ici à six ans.
Les mises en vente de passoires thermiques augmentent déjà sur le territoire national. Selon une étude de Meilleurs Agents, spécialisé dans l’estimation immobilière en ligne, et de SeLoger, portail d’annonces immobilières, elles sont en hausse de 8 % en 2021 pour les appartements classés F ou G, contre + 3,5 % pour les appartements mieux notés.
Des décotes de prix jusqu’à - 19 %
Les acquéreurs sont de plus en plus attentifs au niveau de performance énergétique des biens. Elle devient un critère d’achat au même titre que la proximité des écoles, des transports, commerces, etc. Lorsque des travaux sont à prévoir, les acheteurs n’hésitent pas à négocier les prix de vente.
La dernière étude des Notaires de France sur la valeur verte des logements anciens montre d’ailleurs que l’étiquette énergie d’un bien influe sur son prix de vente. En 2021, les biens classés F et G ont subi une décote de prix allant de - 3 % à - 19 % en moyenne pour les maisons et de - 2 % à - 11 % pour les appartements par rapport à des biens classés D, toutes choses égales.
Mais ces niveaux varient selon les régions. En Auvergne-Rhône-Alpes, les effets des étiquettes énergie sont les plus faibles de Franc, même si les appartements et les maisons classés F ou G se sont vendus l’année dernière 6 % moins chers que des biens équivalents de classe D.
Des banques attentives à la classe énergie du logement
Lorsqu’elles accordent des prêts immobiliers, les banques doivent répondre aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), devenues des normes contraignantes. Par exemple, elles ne peuvent pas prêter de l’argent si le taux d’endettement du ménage dépasse les 35 %.
Depuis la loi Climat & résilience et l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques, elles prennent en compte d’autres critères pour octroyer leurs prêts, comme l’étiquette énergie du bien, que soit pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif. Si la note dans le DPE est trop mauvaise, elles se montrent désormais plus exigeantes en termes d’apport personnel et d’épargne résiduelle (il s’agit de l’argent qui reste sur le compte bancaire de l’emprunteur après l’acquisition). Leur objectif : anticiper le financement des travaux à réaliser pour remettre le logement aux normes.
À savoir, il est possible d’obtenir un prêt à la consommation "vert", afin de financer ses travaux de rénovation énergétique, à un taux d’intérêt inférieur à celui d’un crédit à la consommation classique.
Les aides pour financer ses travaux de rénovation énergétique Principale aide dédiée aux travaux de rénovation énergétique, "MaPrimeRénov’" s’adresse aux propriétaires occupants, ainsi qu’aux bailleurs et aux copropriétés. Pour les foyers les plus modestes, elle peut financer jusqu’à 90 % des devis et jusqu’à 40 % pour les plus aisés. Un propriétaire bailleur peut bénéficier de cette prime pour la rénovation de trois logements. L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), un prêt sans intérêts à rembourser et sans conditions de ressources, permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € sur une durée maximum de 15 ou 20 ans. Destiné aux propriétaires occupants ou bailleurs de logements construits il y a plus de deux ans, il permet de financer trois catégories de travaux dont des rénovations ponctuelles ou globales. Désormais, les banques vont pouvoir proposer un nouvel éco-PTZ, plafonné à 30 000 € maximum, pour financer le reste à charge de travaux éligibles à MaPrimeRénov’. Il sera accessible à tous les ménages, peu importe leurs revenus. Disponible depuis le 1er janvier 2022, "MaPrimeRénov’ sérénité" est une subvention de l’État qui s’adresse prioritairement aux propriétaires qui habitent dans des passoires thermiques et qui veulent entreprendre une rénovation globale de leur logement. Des aides financières pour la rénovation énergétique peuvent également être accordées par les collectivités locales. |
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