Même si le logement reçu en donation vous appartient, vous ne pouvez pas forcément en disposer comme vous l’entendez. En effet, des clauses mentionnées dans l’acte de donation peuvent par exemple vous interdire de le vendre.
Transmettre de son vivant tout ou partie de son patrimoine immobilier, tel est l’objectif de la donation. Une opération avantageuse sur le plan fiscal dans le cadre familial, puisque chaque parent bénéficie d’un abattement de 100 000 € par enfant, applicable sur la valeur du bien tous les 15 ans. Signer un acte notarié est obligatoire lorsque des biens immobiliers sont en jeu. Le notaire peut, à la demande du donateur, inscrire certaines clauses dans l’acte authentique permettant notamment de conserver le logement dans le patrimoine familial.
Une interdiction « temporaire » de vendre le bien
Le donateur peut interdire au donataire (le bénéficiaire de la donation) de vendre le bien en prévoyant dans l’acte notarié une clause d’inaliénabilité. Mais les choses ne sont pas gravées dans le marbre : le donateur peut renoncer à cette clause et donner son accord au donataire qui veut vendre le bien.
De plus, les clauses d’inaliénabilité sont « temporaires » et doivent être « justifiées par un intérêt sérieux et légitime », selon le Code civil. Ainsi, « si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige », le donataire peut être autorisé par la justice à vendre le bien.
Démembrement de propriété : obtenir l’accord de l’usufruitier
Il existe également la clause dite de réserve d’usufruit dans le cadre d’une donation en démembrement de propriété. Cela consiste à donner au donataire uniquement la nue-propriété du logement. L’usufruit, soit la jouissance du bien (le droit de l’occuper ou de le louer), est conservé par le donateur.
Dans ce cas-là, le bénéficiaire de la donation doit obtenir l’accord de l’usufruitier pour vendre le bien. Il n’aura la pleine-propriété du logement qu’au décès du donateur.
Un bien qui peut retourner entre les mains du donateur
L’acte de donation peut également contenir une clause de retour conventionnel. Ainsi, le donateur peut récupérer le bien donné si le donataire décède avant lui.
De plus, une donation, même si elle est définitive, peut donner lieu à une révocation judiciaire dans trois cas précis, selon la loi :
• Pour cause d’inexécution des charges : si la donation s’accompagne d’une obligation de loger, nourrir ou donner des soins au donateur et que le bénéficiaire ne respecte pas ses engagements, le donateur peut récupérer le bien.
• Si le donateur devient parent ou adopte un enfant après avoir fait la donation : alors, il peut demander à la justice de reprendre la propriété du bien.
• Pour cause d’ingratitude : si le donataire commet un délit à l’encontre du donateur, tente de le tuer, alors la récupération du bien peut être ordonnée par la justice.
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